Во время совершения различных сделок с недвижимым объектом часто возникает необходимость в проведении независимой оценки. Она позволяет получить максимально точные сведения о рыночной стоимости, технических характеристиках и других особенностях квартиры.

Она проводится только квалифицированными экспертами, обладающими нужной лицензией. Обычно оценка требуется при покупке жилья за счет кредитных средств.

Понятие

Она представлена уникальной процедурой, благодаря которой определяется рыночная или какая-либо другая цена недвижимого объекта. Оцениваются не только жилые квартиры, но и дома, земельные участки, а также коммерческая недвижимость. Процесс реализуется с учетом многочисленных требований законодательства, поэтому им занимаются исключительно аккредитованные оценщики или крупные компании.

В теории любой человек может самостоятельно провести оценку с помощью разных методов, пользуясь своими знаниями и опытом, но полученную информацию не примут представители банка или других официальных организаций.

При обращении в банковские учреждения, судебные инстанции или иные государственные органы приходится пользоваться только официальными документами.

Полезно также почитать: Как взять ипотеку с материнским капиталом

Когда требуется

Существует много ситуаций, при которых гражданам приходится заказывать оценку квартиры:

  • оформление ипотеки для покупки жилого объекта;
  • обмен недвижимостью;
  • проведение судебных разбирательств относительно определения владельца квартиры или деления объекта;
  • реорганизация компании.

Многие граждане не могут приобрести недвижимость только за счет собственных сбережений, поэтому предпочитают оформлять ипотеку. Банку требуется отчет о проведенной оценке, чтобы понять, какова рыночная стоимость покупаемой квартиры, что непосредственно влияет на максимальный размер займа.

Иногда люди самостоятельно заказывают оценку, если планируют покупку недвижимости, но желают убедиться, что цена, запрашиваемая продавцом, не завышена. Если два человека хотят произвести обмен объектами, то оценка требуется для определения размера доплаты со стороны одного участника сделки. Даже при урегулировании судебных разбирательств приходится обращаться к оценщикам.

Виды оценки

Существует несколько разновидности оценки стоимости недвижимых объектов. К ним относится:

  • Кадастровая. Она позволяет определить кадастровую стоимость недвижимости. От этого показателя зависит размер налога на имущества, причем обычно он схож с рыночной ценой.
  • Рыночная. С помощью такой оценки выявляется фактическая стоимость объекта. Именно за эту сумму можно продать квартиру. Для этого анализируются аналогичные предложения на рынке в конкретном городе.
  • Ликвидационная. Определяется стоимость недвижимости, по которой можно оперативно продать объект. Обычно ликвидационная стоимость меньше рыночной примерно на 15%.
  • Инвестиционная оценка. Она необходима для безменов или людей, желающих с наибольшей выгодой вложить собственные сбережения в недвижимые объекты. Инвестиционная стоимость оказывается выше рыночной цены, что гарантирует получение в будущем высокой прибыли.
  • Восстановительная. Данный вид оценки применяется нечасто, поскольку актуален только для недвижимости, которая нуждается в реставрации или восстановления после пожара или иных чрезвычайных ситуаций.
Вид оценки непосредственно влияет на цену услуг оценщика.

Как оценить недвижимость

Для определения любого показателя оценщики могут пользоваться различными методиками.

На основании положений ФЗ №135 выделяются следующие способы расчета:

  • Сравнительный. Он актуален для определения рыночной или инвестиционной цены объекта. Эксперт первоначально изучает многочисленные сведения относительно расценок на аналогичные квартиры в регионе. Схожие объекты сравниваются друг с другом, после чего определяется оптимальный показатель. От правильности расчетов зависит, не будет ли жилье куплено по завышенным расценкам. Поэтому эксперт должен анализировать только достоверные и актуальные сведения. Такой методикой может воспользоваться каждый человек даже при отсутствии нужного образования и знаний. Для этого достаточно только сравнить расценки на аналогичные объекты в регионе проживания.
  • Доходный. Эта методика обычно используется бизнесменами, которые планируют вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью дальнейшей перепродажей по завышенным расценкам. Поэтому важно убедиться, что конкретная квартира действительно сможет принести прибыль. При использовании доходного метода учитываются различные риски, которые могут негативно повлиять на повышение стоимости жилья. Основная цель определения данного показателя заключается в получении актуальной информации о самой низкой стоимости недвижимости, поскольку покупатель не должен переплачивать. Только в этом случае такое приобретение быстро окупится.
  • Затратный. Данная методика заключается в изучении всех расходов, которые понесены на строительство, восстановление и покупку недвижимости. Поэтому стоимость объекта должна быть намного выше, чем все эти совокупные затраты. Обычно такой метод оценки применяется для жилых домов или участков земли, предназначенных для строительства жилья.

Многие эксперты уверены, что для получения наиболее актуальной и достоверной информации нужно пользоваться тремя вышеуказанными технологиями совместно.

Полезно также почитать: Ипотека для пенсионера

Этапы проведения для ипотеки

Наиболее часто оценщики определяют стоимость жилья, которую клиент планирует приобрести за счет заемных средств. Банковские учреждения, выдающие ипотечные займы, требуют доказательства того, что выбранный объект является качественным, надежным и оптимальным по стоимости. Поэтому потенциальному заемщику приходится обращаться к оценщикам.

Процесс определения рыночной стоимости недвижимости делится на последовательные этапы:

  • Поиск оценщика. Для этого желательно обращаться в проверенные компании или пользоваться услугами надежного частного специалиста. С выбранным оценщиком составляется официальный договор, в котором указывается цель проведения оценки, а также рассчитываемый вид стоимости. Обязательно прописываются сроки оказания услуги, а также права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки. Поскольку процедура проводится для получения ипотечного кредита, то важно рассчитывать не только рыночную цену, но и ликвидационную стоимость.
  • Предоставление нужной документации. Оценщик начинает работу только после получения оплаты своих услуг. Стоимость оценки варьируется в зависимости от регионов, но стандартно приходится тратить на этот процесс от 2 до 10 тыс. руб. Далее заказчик передает специалисту большой пакет документов, имеющих отношение к покупаемой недвижимости.
  • Расчет стоимости. Этот этап считается наиболее сложным и значимым, поскольку специалист на основании полученной информации и осмотра квартиры определяет нужные показатели. Для этого актуально пользоваться сразу тремя методиками, чтобы в итоге получить наиболее достоверный и актуальный результат.
  • Составление отчета. Оценщик после выполнения всех задач формирует официальный отчет, в котором содержатся полученные результаты. Этот документ можно передать представителю банковского учреждения. Документация составляется на основании требований законодательства, а иначе не обладает юридической силой.

Основные требования к отчету содержатся в положениях ФЗ №135. Документ формируется исключительно в письменном виде, а также может быть представлен как на бумажном носителе, так и в электронной форме. Он обязательно удостоверяется подписью или ЭЦП оценщика.

Сведения из отчета оказывают значительное воздействие на вероятность получения ипотечного займа. Поэтому вся информация должна правильно и однозначно трактоваться. Запрещено пользоваться недостоверными сведениями, туманными формулировками или иными данными, которые вводят заказчика в заблуждение.

Отчет обязательно содержит следующую информацию:

  • номер документа;
  • дата формирования;
  • основания для проведения оценки, а также цель процедуры;
  • описание квартиры;
  • информация о заказчике;
  • данные об оценщике;
  • стандарты оценки, которые применялись специалистом во время работы, причем именно они влияют на результат расчета цены;
  • допущения, применяемые во время расчета;
  • список факторов, которые влияют на стоимость объекта;
  • выводы специалиста, на основании которых рассчитывается точный показатель;
  • перечень документов, которые применялись оценщиком для определения не только количественных, но и качественных характеристик квартиры.
Отчет обязательно передается работникам банковского учреждения, где заказчик планирует оформлять ипотеку. Один экземпляр остается у заказчика. Правильно сформированная документация принимается судебными инстанциями или другими государственными органами.

Полезное видео

Дополнительная информация по теме статьи в видео:

Заключение

Оценка квартиры может потребоваться или для проведения судебного разбирательства, для продажи, получения жилищного кредита или для покупки объекта. Она позволяет определить кадастровую, ликвидационную или рыночную стоимость жилой недвижимости.

Процедура осуществляется только аккредитованными оценщиками, которые получают плату за свои услуги. После выполнения процесса формируется специальный отчет, содержащий информацию о количественных и качественных свойствах объекта.