Правила согласования перепланировки и переоборудования квартиры

Многие люди после покупки жилой недвижимости задумываются о том, чтобы выполнить ремонтные работы, позволяющие изменить технические характеристики квартиры. Для этого осуществляется перепланировка или переоборудование жилья. Данные работы обладают некоторыми существенными отличиями.

Что такое перепланировка

Предполагает внесение существенных изменений в конфигурацию жилой недвижимости. Такие работы считаются крайне сложными, а также требуют предварительного согласования перепланировки квартиры.

Если выполнить их неправильно или с нарушением основных строительных норм, то это может привести к появлению опасности для жизни и здоровья жильцов. После выполнения таких работ обязательно вносятся соответствующие корректировки и паспорт квартиры.

Понятие переустройства

Хотя данная процедура предполагает внесение определенных корректировок в планировку жилья, но оно заключается в выполнении более простых работ. К ним относится:

• установка электрической плиты вместо газовой;
• дополнительно переоборудованием считается замена ванны душевой кабинкой.

После выполнения таких ремонтных работ фактическая планировка жилья не меняется.

Но даже переустройство обязательно должно быть согласовано, а также изменения вносятся в паспорт жилья. Для таких работ требуются предварительные расчеты и согласования в государственных учреждениях.

Например, если владелец квартиры планирует поменять остекление на балконе, которое по внешнему виду будет соответствовать остеклению, сделанному застройщику, все равно надо будет получить разрешение на работу от комитета по архитектуре, поскольку изменится вид фасада здания.

Возможно ли что-то менять в жилом помещении

Владельцы квартиры имеют право на осуществление перепланировки или переоборудования, если планируемые ремонтные работы будут законными, безопасными и не нарушающими разные строительные нормы. Перед началом работ важно получить разрешение на их осуществление. Для этого рекомендуется сначала заказать выписку из ЕГРН из Росреестра, чтобы определить действующую законную планировку жилья.

Если планируется создание или перенос мокрой зоны, то придется просить план планировки у соседей, поскольку по закону не допускается, чтобы мокрые зоны располагались над жилыми. Поэтому во многих случаях приходится придумывать новые способы изменения внешнего вида жилья.

Далее формируется планировочное решение, которое представлено проектом перепланировки. Его можно составить самостоятельно с помощью специальных компьютерных программ или обратиться в специализированные организации. В проекте учитываются не только вносимые изменения, но и расстановка мебели. Профессионалы смогут составить данный документ с учетом действующих нормативов и стандартов.

После этого потребуется согласование. Некоторые люди уверены, что сначала можно выполнить ремонтные работы, а после узаконить перепланировку или переоборудование, но такие действия могут привести к негативным последствиям.

Если будут выявлены нарушения норм и требований, то придется возвращать жилье к первоначальному состоянию. Поэтому ремонт признается как самовольное внесение изменений в конструкцию квартиры. Добиться узаконивания перепланировки можно через администрацию или суд только при условии, если во время ее осуществления не были допущены ошибки или нарушения.

Полезно также почитать: Порядок регистрации права собственности на квартиру

Как оформить разрешение в администрации

Если владелец жилья планирует перепланировку или переоборудование, то первоначально надо составить план перепланировки, после чего выполняются следующие действия:

• Подается заявление в БТИ. К нему прикладывается выписка из ЕГРН, а также паспорт собственника. Сотрудники данного учреждения приезжают в квартиру и осуществляют необходимые замеры. Во время данной работы они на плане красными линиями указывают места с перепланировкой.
• Заказывается техническое заключение.
• Подготавливается документация.
• Подается заявление с документами в администрацию.
• Узаконивается перепланировка.

Каждый этап обладает своими нюансами.

Техническое заключение

Оно выдается компаниям, которые являются членами саморегулируемой организации. Сотрудники данной фирмы приходят по месту нахождения жилья и проверяют все выполненные работы. Они должны убедиться, что осуществленный ремонт соответствует многочисленным требованиям и нормам, а также не затрагивают права соседей. Не допускается, чтобы перепланировка или переоборудование угрожало жизни или здоровью других людей.

Разработчики данного заключения обязательно согласуют его с работниками контролирующих инстанций, к которым относится СЭС, пожарный надзор, отдел архитектуры, а также Роспотребнадзор. Только после этого оно передается заказчику, являющемуся владельцем жилья с незаконной перепланировкой.

Другая документация

Кроме технического заключения понадобятся и другие бумаги, к которым относится:

• свежая выписка из ЕГРН, содержащая сведения обо всех собственниках, а также наложенных ограничениях на объект;
• технический паспорт на недвижимость;
• экспликация, представленная планом квартиры, на которой красной ручкой обозначаются места внесения изменений;
• поэтажный план всего дома;
• техническое заключение, полученное от компании, являющейся членом СРО;
• заключение, полученное от ведомства, которое занимается охраной памятников архитектуры, если дом относится к памятникам архитектуры, культуры или истории.

Вся документация передается в архитектурный отдел администрации. Иногда бумаги принимаются органом, который специально создан в регионе для согласования перепланировки. Допускается подавать данную документацию через МФЦ, но это приведет к увеличению дней на рассмотрение заявления.

Порядок подачи

Как только все документы будут собраны, с ними надо отправиться в МФЦ или непосредственно в местную администрацию региона, где работает межведомственная комиссия, занимающаяся решением вопросов о перепланировки или переоборудовании жилых объектов.

В столице документы можно отправить удаленно с помощью портала mos.ru. После подачи документов нужно только подождать решения администрации.

Срок, результат рассмотрения и стоимость

Заявление с другой документацией рассматривается в течение 45 дней. На основании проведенной проверки принимается решение. Заявитель получает акт о согласовании внесенных изменений или об отказе. Отправляется документ по адресу, который указывается при заполнении заявления.

Если принято положительное решение, то выполняется ремонт, вносятся нужные изменения в ЕГРН и техническую документацию. Если же решение является отрицательным, то можно попробовать добиться согласования через суд.

Стоимость перепланировки от 5 до 50 тысяч в зависимости от объема услуг, предоставляемых организацией, помогающей в оформлении.

Оформление через суд

Согласование выполняется до ремонта в администрации, а если уже выполнены ремонтные работы, то узаконить перепланировку можно исключительно через суд. В судебные органы приходится обращаться при следующих условиях:

• ремонт осуществлен без предварительного получения разрешения от представителей местной администрации;
• надзорными органами вынесено предписание исправить все внесенные изменения, чтобы вернуть жилье к первоначальному виду на основании жалобы от соседей или иных лиц;
• администрация приняла отрицательное решение на заявление о согласовании перепланировки, но владелец жилья уверен, что для этого отсутствуют веские основания.

Процесс обращения с заявлением

Для узаконивания перепланировки через суд надо подать исковое заявление в районный суд по месту расположения жилья. Процесс делится на этапы:

1. берутся документы на недвижимость в БТИ;
2. заказывается проект перепланировки с техническим заключением;
3. подаются документы в отдел архитектуры администрации;
4. при получении отказа подается иск в суд, к которому прикладываются документы на недвижимость, а также квитанция об уплате пошлины, причем подать документацию можно лично или по почте ценным письмом, а также допускается воспользоваться помощью представителя с нотариальной доверенностью;
5. суд принимает документы на рассмотрение, причем если не достает каких-либо бумаг или выявляются ошибки, то может быть отказано даже просто в рассмотрении иска;
6. назначаются предварительные и основные слушания, причем предварительное обычно осуществляется в течение 5-10 дней после принятия иска;
7. истцу желательно приходить на все заседания, а также привлекать к разбирательству экспертов, соседей или иных лиц, которые подтверждают законность его действий, а также отсутствие возможного вреда для здоровья или жизни других людей;
8. осуществляется судебная строительно-техническая экспертиза, которая выполняется опытным инженером, определяющим, отвечает ли перепланировка строительным и иным норам, не угрожает ли она жизни и здоровью других лиц, а также, не нарушает ли имущественные права и интересы граждан;
9. во время проведения экспертизы владелец жилья должен обязательно впустить инженера в квартиру, чтобы он исследовал недвижимость и составил подробное заключение, передаваемое суду;
10. на основании полученных данных и документов суд выносит решение, для чего зачитывает его мотивированную часть непосредственно во время заседания суда, а также копии документа отправляются истцу и ответчику;
11. если удовлетворяются требования истца, то подготавливается новый технический паспорт со всеми узаконенными изменениями;
12. вносятся корректировки в кадастровый учет, для чего придется обращаться в МФЦ или непосредственно к работникам ЕГРН.

Размер госпошлины при таких судебных разбирательствах составляет 300 руб. Самостоятельно составить иск довольно сложно, поэтому целесообразно воспользоваться помощью юриста. Процесс узаконивания уже имеющейся перепланировки длится от 3 до 6 месяцев, но иногда срок увеличивается до одного года.

Поэтому придется подготовиться к длительному ожиданию. В течение данного периода времени собственник не сможет продать или другим способом распорядиться имеющейся недвижимостью.

Какие возникают сложности

Суд не узаконит перепланировку в следующих ситуациях:

• жилая комната была увеличена за счет балкона или лоджии;
• была демонтирована несущая стена;
• отопительные приборы были перенесены на лоджию;
• санузел был оборудован в жилой комнате;
• кухня с газом была объединена с жилой комнатой;
• некорректно перенесены мокрые зоны;
• проемы были перенесены без предварительных грамотных расчетов.

При получении отказа придется возвращать жилье к первоначальному виду, а также за самовольное изменение конфигурации жилья придется заплатить штраф в размере 2,5 тыс. руб. Если владелец жилья не исполняет требования суда, то его квартира может быть выставлена и продана на аукционе.

Перепланировку и переоборудование жилого помещения нужно обязательно согласовывать, поскольку если выполнить ремонтные работы без предварительного получения разрешения, то это может привести к негативным последствиям для владельца жилья.
Какие планировки не требуют согласования:

Согласование производится до внесения изменений в конфигурацию жилья, а узаконить можно уже выполненный ремонт. Во время осуществления любой работы нужно учитывать многочисленные требования и нормы законодательства.